Marad az alacsony lakásáfa! Mit jelent ez pontosan?

A kormány javaslata alapján 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek. Varga Mihály pénzügyminiszter bejelentése egy fontos jogbizonytalanságot rendez, de a lakáspiacnak valószínűleg nem ad újabb lökést.

A javaslat két dátumot tartalmaz, a 2023. december 31-ét, illetve a 2018. november 1-ét. Mindkettő fontos a helyzet megértéséhez.

A jelenleg érvényben lévő szabály szerint 2020-tól véget ér az 5%-os áfa időszaka, és újra 27%-os terhet kell fizetni az új lakások után. Ez egy csomó értelmezési lehetőséget adott, hiszen a kései projektek, illetve a munkaerőhiány miatt csúszásban lévő beruházások esetében nem volt világos, hogy a részteljesítések után milyen áfát kell fizetni. Ez ügyben három hete már tett engedményeket a kormány azzal, hogy a 2019 végére szerkezetkész állapotra jelentett lakások esetében engedélyezte az 5%-os áfateher fennmaradását. A mostani javaslat ehhez képest további, sokkal jelentősebb engedményeket tesz.

A friss javaslat ugyanis de facto azt jelenti, hogy a ma ismert projektek esetében mindenféle bizonytalanság megszűnt: az eladó és a vevő egyaránt számolhat az 5%-os áfával. (Ez alól csak az olyan több száz lakásos óriásprojektek jelenthetnek kivételt, amelyek nem készülnek el 2023-ig sem.)

Ugyanakkor a javaslat nem jelent könnyítést azon új lakások vevői és építői számára, amelyek még nem kaptak építési engedélyt. Az ilyen projektek jó eséllyel 27%-os áfateherrel számolhatnak.

Ezek alapján azt mondhatjuk, hogy a piacon nem fognak tömegével megjelenni hirtelen olcsóbbá váló lakások. Valószínű azonban, hogy azok az értékesítési fázisban lévő lakások, amelyeknél a beruházó eddig 2020-2021-es átadással számolt (vagyis már a visszaemelt áfával kalkulált) kicsit olcsóbbak lehetnek. Sőt, ott, ahol az óvatosabb beruházók "nettó ár+áfa"-ra kötötték a szerződéseket, a vevők nagyon örülhetnek, hiszen teljes egészében megkapják az áfa-csökkentést az árban.

De nézzük ezt egy kicsit szisztematikusabban! Milyen lakások vannak, lesznek a piacon az új szabályozás hatására? 

• Leszerződött, 2019 végéig biztosan átadásra kerülő lakások: Ezeknél a befejezés előtt álló, már eladott lakásoknál nincs változás, a lakások árát nem befolyásolja a friss kormánydöntés. A lakások után 5%-os áfát kell fizetni.
• Leszerződött lakások, amelyeknél a csúszások miatt billeg a 2019 végi határidő, mert a szerkezetkész állapot elérése sem biztos. A vevők és a fejlesztők megkönnyebbülhetnek, elhárult a fejük felől a magasabb áfa veszélye.
• Leszerződött, 2020-tól elkészülő lakások, amelyeknél a bruttó árra kötötték a szerződést. A beruházó akár le is nyelheti az áfacsökkentésből származó hasznot, a vevő foghatja a fejét, hogy miért nem nettó árra szerződött. (Ilyen lakás valószínűleg nem sok van.)
• Leszerződött, 2020-tól elkészülő lakások, amelyeknél a nettó árra kötötték a szerződést. A vevő örülhet, mert a lakás bruttó ára csökken, mert 27% helyett 5%-os lesz az áfa, vagyis a vételár 17%-kal csökken. A beruházó próbálhat ebből valamennyit visszavenni, de érvényes szerződés mellett ez nem látszik életszerűnek.
• Még nem eladott, de 2019 végéig (legalább szerkezetkész állapotig) elkészülő lakások. Ezek a lakások eleve 5%-os áfával kalkulálva jelentek meg a piacon, tehát az áruk nem változik. (Feltehetően ebből is csak kevés van a piacon.)
• Még nem eladott, 2019 utáni átadással elkészülő lakások. Az ilyen lakások esetében, amennyiben már hirdetik őket, elképzelhető némi áresés, ha a verseny hatására a megnyert áfacsökkentés egy részét átengedi a vevőnek a beruházó. Ez akár látványosabb is lehet annál, mint amit az érintett lakások aránya sugallhat, hiszen ezek vannak látványosan jelen a futó ingatlanhirdetésekben.
• Még piacon nem lévő lakások. Ezekre a lakásokra - mivel az építési engedélyük nem volt meg október 31-ig - 27%-os áfát kell felszámolni, vagyis a legfrissebb projektek árazását a változás nem befolyásolja.

Összességében tehát a készülő lakásoknál 2023-ig meghosszabbított alacsonyabb áfa időszaka a lakások egy szűk körében hozhat némi áresést, elsősorban ott, ahol 2019 utáni átadással terveztek, és már 27%-os áfával kalkulálták az árakat beruházók. Az építési kedvre a kormány javaslatának nincs különösebb hatása, hiszen "visszamenőleges jellege" miatt (csak a már érvényes építési engedéllyel rendelkező lakásokra érvényes a meghosszabbítás) az új beruházási döntésekre nem gyakorol hatást.

Tegnap jelentek meg egyébként a harmadik negyedéves lakásépítési adatok. Ezek alapján arra következtettünk, hogy talán 2020-tól sem kell durva kibocsátás-csökkenésre számítani az újlakáspiacon. Ugyanakkor arra sem, hogy tovább emelkedne az építések száma. Ez esetben pedig az újlakás-építések beragadhatnak a 20 ezres szint körül. 

A címlapkép forrása: MTI / Oláh Tibor

Címkék: ingatlan lakás, lakás, lakásáfa, makrogazdaság, pénzügyminisztérium